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8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《土地管理法》的决定。新《土地管理法》将于2020年1月1日起施行。

      其中，对集体经营性土地入市的修改，意味着农村集体经营性建设用地可以和国有建设用地享受同等的待遇，同等入市，同权同价。这对乡村旅游业态，是一个利好消息。 

但，这里面值得注意的是：新的《土地管理法》允许入市的集体土地，要同时符合以下4个条件，才是合规合法操作。

    （1）必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地；

    （2）须经依法登记的集体经营性建设用地；

    （3）应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；

    （4）还得纳入土地利用年度计划，合理安排。 

同时满足这些条件的集体土地，才可以入市，否则都是不合法的行为。

      城镇化之路走到现在，乡村出现了一些现象：有大批的农民进了城，但农村的建设用地不仅没有减少，反而增加了。国家的标准是农村120平米/人。而实际上农村住宅用地远远超过了国家规定的标准。

      很多农村人，都有一份情结。在城里省吃俭用，积攒下资金，就是为了回家盖大房子。盖完房子又没人住，但老百姓心里觉得踏实，有根才有安全感。为了这份安全感，2000-2016年，农村常住人口由8.08亿减少为5.89亿，2亿多农民进城，但乡村居民用地由2.47亿亩扩大为2.98亿亩。

      为了发展乡村，最近三年来，国家所有的涉农政策上，鼓励集体建设用地、四荒地，搞乡村旅游、特色小镇、田园综合体等乡村项目。

      去年12月出台的政策明确了：盘活存量和低效建设用地，严控新增建设用地规模，用地面积控制在3平方公里左右的政策目标。也就是说，想搞乡村旅游、特色小镇和田园综合体等项目，解决建设用地的需求，需要从现有存量上做文章。

     下面，我们就来讲讲，农村的宅基地和集体产权土地的事情。农村集体建设用地的政策最关键的是宅基地。因为宅基地属于农村建设用地，农地永远是农地，不能改变用途的。

农村宅基地是未来最大的用地空间，是发展特色小镇、田园综合体，为乡村旅游提供了最大的潜在用地。

      但仍有很多制度限制了发展空间，比如：宅基地转让可否跨区域，这个村拿的地能不能跨到别的县；银行能不能抵押贷款，现在全国有30多个试点正在进行银行抵押贷款的试点。转化成产业用地；进行市场化交易等等。

      从村集体手中获得的集体产权土地，大概分三类：承包地、四荒地和林地、集体建设用地。

      其中，要说明的是，这些土地产权归集体，农民只有承包权、使用权；不能抵押贷款、不能向村集体经济组织之外的人和组织流转出让；实行用途管制，非经规划和政府征用，集体土地不能转换用途。

      可能很多人并不知道，集体建设用地，还有分三类：

    （1）经营性集体建设用地，在整个集体建设用地当中占比不超过10%，可以直接入市；

    （2）公共建设用地，就是学校、医院等用于配套公共服务的用地；

    （3）宅基地，这是合村并镇后，下一步发展空间最大的土地。

      所以，我们搞乡村旅游，应该清楚明确，农村可用的资源是土地与农村集体资产。土生土长的乡村资源与文化是最宝贵的资产。比如，土地、山川、河流资源型资产；合作社、民间工艺的村集体产业等经营性资产；以及农村的教育、文化民宿、卫生、公共设施等非经营性资产。都需要我们考虑到整个项目的规划中来。 

      农村集体建设用地是现在及未来乡村产业发展的主要用地渠道。我们做乡村亲子教育、研学、以及体验旅游产业，都应尽早调转船头，将餐饮、住宿等涉及建设的功能区，提前规划到附近的村庄及建设用地辐射地带，一劳永逸。

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